Cookie Consent by Free Privacy Policy Generator website Kako razrešiti sukob interesa pri prodaji nekretnine u suvlasništvu? - | K-013 Portal
advokat za nekretnine

Kako razrešiti sukob interesa pri prodaji nekretnine u suvlasništvu?



Jedan od najčešćih načina sticanja vlasništva nad nekretninama u našoj zemlji je nasleđivanje. Nasleđivanjem, naslednik dobija prava koja je imalo lice od kojeg je nekretnina nasleđena, uključujući pravo da koristi, upravlja i proda svoj suvlasnički deo nekretnine. Međutim, ukoliko postoji više suvlasnika, moguće su različite želje i planovi vezani za korišćenje nekretnine.

U ovom članku obrađujemo pojam suvlasništva i razloge zbog kojih suvlasnici nekretnine ponekad ne mogu da se dogovore oko prodaje nekretnine. Takođe smo razmotrili i probleme koji se mogu pojaviti, te primenu moguća rešenja u takvoj situaciji.

Dakle, kako rešiti problem neslaganja oko prodaje nekretnine u suvlasništvu?

Šta je suvlasništvo?

Suvlasništvo ili susvojina je odnos u kome više osoba imaju pravo vlasništva nad istom nekretninom. Ovo može biti slučaj kada više osoba kupi nekretninu zajedno ili kada nekretnina pređe na više naslednika nakon smrti vlasnika.

Suvlasnici nekretnine ponekad ne mogu da se dogovore oko prodaje nekretnine iz različitih razloga. Na primer, to mogu biti različiti stavovi o tome koliko je nekretnina vredna ili kako treba da se iskoristi. Suvlasnici takođe mogu imati različite finansijske ciljeve ili želje u vezi s nekretninom, što može biti izvor neslaganja. Ponekad, suvlasnici ne mogu da se dogovore jer imaju različite lične odnose ili su u sukobu.

Šta je pravo preče kupovine?

U slučaju da jedan od suvlasnika želi da proda svoj deo nekretnine, Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa i Zakon o prometu nepokretnosti propisuju da taj suvlasnik pravo preče kupovina mora prethodno da ponudi ostalim suvlasnicima.

Suvlasnik je dužan da svim nosiocima prava preče kupovine dostavi ponudu u pisanom obliku preporučenim pismom. Ova ponuda mora da sadrži detalje o nekretnini, cenu i ostale uslove prodaje. Imalac prava preče kupovine se u roku od 15 dana od prijema pisma mora izjasniti o ponudi.

Ukoliko imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu u ovom roku, prodavac može prodati nekretninu drugom licu, ali ne po povoljnijim uslovima. Ako prodavac ne proda nekretninu ni trećem licu u roku od godinu dana od dana neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne prodaje iznova ispoštuje ovaj postupak.

Ako se desi da prodavac ne ponudi nekretninu imaocu prava preče kupovine ili je prodaje po povoljnijim uslovima od onih iz ponude, imalac prava preče kupovine može da zahteva tužbom da se ugovor o prodaji nekretnine oglasi bez dejstva prema njemu i da mu se nekretnina proda i preda po istim uslovima.

Šta podrazumeva prodaja suvlasničke nekretnine?

Postupak prodaja nekretnine između više vlasnika sličan je kao u slučaju prodaje nekretnina između fizičkih lica, odnosno prema zakonu o prometu nepokretnosti. Razlika je samo u tome što u ovom slučaju svaki od suvlasnika mora da dobije ponudu od drugih vlasnika o prodaji njihovog suvlasničkog dela nekretnine.

Suvlasnik sa većim suvlasničkim delom ima prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine, a u slučaju da ih ima više sa istim udelom, suvlasnik može sam da odluči kome će prodati svoj deo.

Koji su problemi koji se mogu javiti?

Neminovno je da se u ovakvim situacijama mogu pojaviti određene nesuglasice i problemi jer smo svi različitih želja i razmišljanja. Jedan takav problem može da se javi kada suvlasnici ne mogu da se dogovore oko prodaje zbog nemogućnosti da se nekretnina unovči po želji jednog od suvlasnika. Ovo može biti frustrirajuće za suvlasnika koji želi da proda svoj deo nekretnine, jer mu se uskraćuje pravo da po svojoj želji raspolaže svojim delom.

Tu su još i neslaganje oko cene nekretnine jer suvlasnici mogu da imaju različita mišljenja o tome koliko nekretnina vredi, ili nesporazum i napetost zato što jedan hoće da proda a drugi ne želi da proda. Isto tako može da se javi i problem dugotrajnog nekorišćenja nekretnine. Ovaj problem se može pojaviti ako neki od suvlasnika ne želi da proda svoj deo nekretnine, a drugi suvlasnici nisu spremni da kupe njegov deo po ceni koju on traži, što dovodi do njenog propadanja i gubitka vrednosti.

Sve u svemu, prodaja nekretnina u suvlasništvu može biti teška i izazovna, ali postoje načini da se spor reše i da se nekretnina proda po želji suvlasnika.

Koja su rešenja problema nastalih tokom prodaje nekretnine?

Kada suvlasnici ne mogu da se dogovore oko prodaje nekretnine, postoje različiti načini za rešavanje spora:

  1. Medijacija: Ovo je postupak u kojem se strane u sporu pokušavaju da postignu dogovor sa pomoću nepristrasnog trećeg lica, poznatog kao mediator. Cilj medijacije je da pomogne stranama da pronađu zadovoljavajuće rešenje za svoj spor.
  2. Arbitraža: Ovo je postupak u kojem se strane u sporu slažu da se njihov spor rešava od strane trećeg lica, poznatog kao arbitar. Arbitar je odgovoran za donošenje odluke u sporu, koja se smatra završnom i obaveznom za obe strane.
  3. Sudski postupak: Ako se strane ne mogu dogovoriti ni putem medijacije ni putem arbitraže, moguće je da se sporu mora dati razrešenje putem sudskog postupka. Ovaj postupak može biti dugotrajan i skup, stoga se preporučuje da se pokuša rešiti spor preko drugih alternativnih metoda.
  4. Prodaja po službenoj dužnosti: Ako se suvlasnici ne mogu dogovoriti oko prodaje nekretnine, sud može odlučiti da se nekretnina proda po službenoj dužnosti, a novac od prodaje se podeli između suvlasnika u skladu sa njihovim udelima u nekretnini.
  5. Razdvajanje vlasništva: Ako suvlasnici ne mogu da se dogovore oko prodaje nekretnine, sud može da odluči da se nekretnina razdvoji tako što će svaki suvlasnik dobiti svoj deo nekretnine.

Pre nego što se odlučite za jednu od ovih opcija, preporučuje se da se posavetujete sa advokatom i da razmotrite sve moguće posledice svake opcije. Naime, advokat za nekretnine može da vam pomogne da formulišete ponudu i odredite cenu nekretnine, te da izaberete najbolji način za prodaju nekretnine, uzimajući u obzir zakonske odredbe i specifične okolnosti slučaja.

Da biste zaštitili svoja prava i interese izuzetno je važno da poznajete pravna pitanja vezana za prodaju nekretnine. U tome, kao i u nalaženju pravičnih i zadovoljavajućih mera za sve suvlasnike, najbolje vam može pomoći advokat za nekretnine, koji je neizostavan u rešavanju spora oko prodaje nekretnina u suvlasništvu.

Stoga, ukoliko se nalazite u situaciji da se suočavate sa problemima prilikom prodaje nekretnine u suvlasništvu, važno je da se dobro informišete i da se obratite stručnom advokatu za nekretnine kako bi dobili pravnu pomoć i razjasnili sva pitanja koja se mogu pojaviti tokom podele nekretnine.

Pratite nas na našoj Facebook i Instagram stranici ,Youtube nalogu i uključite se u našu Viber zajednicu.